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Resulta innegable que el derecho a acceder a una vivienda se ha convertido en un problema de primera magnitud en España. Los disparatados precios de los alquileres, así como las leoninas condiciones hipotecarias con las que la banca nutre desproporcionadamente su cuenta de resultados, sumado todo ello a la generalizada precariedad laboral que nos asola, ha convertido esta preocupación vital en uno de los desafíos más considerables de nuestro tiempo.
España es un Estado social y democrático de Derecho y la vivienda está amparada en la Constitución. El derecho a una vivienda digna es tan decisivo para una verdadera democracia como la libertad de expresión o el derecho a la tutela judicial efectiva. Cuando comprar o alquilar una vivienda es sinónimo de un problema que compromete las opciones vitales de las personas, la democracia comienza a diluirse.
El acceso a la vivienda no puede convertirse en cadenas que limitan nuestras posibilidades como ciudadanos, nuestra libertad o que coartan el desarrollo de un proyecto de vida. Quienes predican, siguiendo el catecismo neoliberal destructivo, la imperativa abstención de los poderes públicos yerran de forma estrepitosa.
El alto coste de las viviendas – o de alquileres -, además de frustrar a buena parte de nuestra sociedad dificultando realizar su proyecto de vida, limita el consumo familiar. Por otra parte, el alto coste de compra o alquiler de oficinas, despachos profesionales, naves industriales, etc. es una rémora para la competitividad por introducir una carga en los costes empresariales y limitar capacidad de inversión de autónomos y empresas.
Por tanto, nos parece un objetivo social a apoyar, conseguir que el esfuerzo económico para «producir» inmuebles sea lo más bajo posible. Analizando los factores que intervienen en este producto, y quedándonos con los más significativos, podemos llegar a conclusiones sobre cómo deben actuar los poderes públicos.
La construcción en sí y sus costes asociados han de quedar vinculados a la mejora técnica y de productividad. No es razonable pensar que el coste actual tenga mucho recorrido a la baja, más aún, pensando en que debemos ir cada día más a una construcción de reducido coste de mantenimiento y con un resultado final energéticamente sostenible. Posiblemente tengamos que invertir más en construcción de calidad para ahorrar después en mantenimiento y en gasto energético.
Los poderes públicos deben marcarse como objetivo limitar este coste que solo a muy pocos beneficia y a todos perjudica. De hecho, la especulación sobre el mismo ha generado corrupción en los ayuntamientos y un tipo de financiación B para entes municipales con tareas que desbordan sus competencias. Para comenzar, debería hacerse una reserva de un alto porcentaje de suelo para inmuebles de precio limitado. Inmuebles que al final no harán sino incidir a la baja en el mercado inmobiliario, siempre que se tomen las garantías para que estos se mantengan en su precio limitado durante un amplio periodo de tiempo.
Si queremos una sociedad donde el coste para acceder a la vivienda, y por extensión a cualquier inmueble no suponga una dificultad para desarrollar nuestro proyecto vital y no sea una rémora para la marcha de la economía, los poderes públicos deben intervenir en la vivienda, fundamentalmente mediante mecanismos para limitar directa o indirectamente el precio del suelo. Esto no implica beatificar cualquier intervención pública, sino atinar en la correcta intervención de las políticas de vivienda: sin una inversión suficiente en vivienda pública, donde seguimos teniendo unos índices paupérrimos, a la cola de Europa, seguiremos sin dotar de contenido material al derecho a la vivienda. Debemos ser conscientes que no se trata de un mero mercado, sino un derecho y como tal los poderes públicos deben actuar. Si algo queda claro es que las políticas que propugnan la ausencia de control, regulación e intervención de los poderes públicos son eminentemente erradas. Son las mismas que durante años han permitido la espuria alianza público-privada para saquear las instituciones y redes de vivienda pública y han dejado en manos de fondos buitre la gestión de la vivienda social.
Es común encontrarnos en nuestros juzgados y tribunales empresas dedicadas a la absoluta especulación inmobiliaria subrogándose en la posición de la entidad bancaria y ejecutando préstamos hipotecarios atestados de cláusulas abusivas. Muchas de estas ejecuciones terminan desembocando en lanzamientos que dan con personas humildes y sin recursos en la calle. Haríamos mal en mirar a otro lado: ni los poderes públicos han sido contundentes en penalizar a esas empresas especulativas que se lucran, con frecuencia, desobedeciendo las leyes y la propia Constitución, sino que en demasiadas ocasiones han actuado con una deplorable complicidad con los mismos; ni los organismos reguladores han observado sus cometidos más esenciales a la hora de poner punto final a las prácticas bancarias abusivas. Hipotecas multidivisas, IRPH, cláusulas suelo, intereses moratorios desorbitados, gastos hipotecarios, la lista resulta interminable. En caso de duda, siempre ganaba el más fuerte. Y los poderes públicos, en vez de regular las interacciones privadas y tutelar para que de las mismas no se derivasen abusos, optaron por la triste pero cómoda vía de mirar hacia otro lado. Ahora que los más dogmáticos profetas del libre mercado apelan a la seguridad jurídica, la pregunta sobre la (nula) seguridad jurídica de tantos ejecutados hipotecarios, desahuciados de sus viviendas habituales, por unas entidades bancarias especializadas en la abusividad de sus contratos de adhesión se hace imperativa. Es precisamente la seguridad jurídica por la que no pregunta la escolástica neoliberal.
Retos análogos aparecen en lo referente a los alojamientos turísticos. Los mismos inciden en el precio de la vivienda, no en la media nacional, pero sí en el de unas zonas concretas de algunas ciudades y en la expulsión de inquilinos que no pueden competir con los precios que se establecen para los turistas. Como consecuencia, en estos barrios se ha generado una escalada de precios y la pérdida de residentes habituales que son sustituidos por turistas. Esta situación genera una indiscutible desvalorización de la vida en estas zonas de la ciudad, dedicadas cada vez más al monocultivo turístico y que van perdiendo la diversidad de actividades que genera una ciudad como tal y que es la esencia de la vida ciudadana. Se trata de una situación que ya se presentó hace años cuando los centros de las ciudades comenzaron a vaciarse de viviendas para ser sustituidas por oficinas; situación que se ha revertido en buena parte por la reacción del planeamiento municipal de los ochenta del pasado siglo que limitó mucho la implantación de actividades económicas en los barrios residenciales. Además, los alojamientos turísticos pueden provocar molestias a los vecinos de los inmuebles en los que se sitúan, con más facilidad de los que pueden originar los residentes estables.
Por todas estas razones consideramos que se debe actuar políticamente frente a la opción de posibilitar sin límite alguno los alojamientos turísticos. Reconociendo el valor del sector turístico en la economía y el valor cultural y lúdico que supone viajar, consideramos necesario que los poderes públicos lo limiten. Por un lado impidiendo su concentración en determinados barrios, permitiendo que estos sigan manteniendo sus caracteres residenciales, y con el añadido de enriquecer la vida de otros barrios más periféricos que contarían con los alojamientos turísticos que no se pudieran implantar en el centro; y por otro lado limitando el modo de implantación en los edificios para evitar molestias a los residentes.
PROPUESTAS PROGRAMÁTICAS
- Incrementar la inversión pública en vivienda. Impulsar la promoción de viviendas públicas destinadas a alquiler o cesión de uso.
- Evitar la pérdida de titularidad de suelo público residencial por parte de las administraciones autonómicas y locales, que lo utilizan como mecanismo de financiación. Impulsar las medidas necesarias para garantizar que los nuevos desarrollos de vivienda en las reservas de suelo residencial público se destinen al alquiler asequible con independencia de que tengan calificación o no de vivienda protegida, y garantizando la titularidad pública de la propiedad y su función social.
- Fomentar la creación de techo de vivienda protegida en edificaciones existentes facilitando las operaciones de subdivisión de viviendas o cambios de uso que se registren como vivienda protegida y tengan como destino su incorporación a bolsas públicas de alquiler.
- Incorporar al parque público de viviendas aquellas viviendas y solares de uso residencial que hayan sido adquiridas por las administraciones públicas a partir de las herencias intestadas y se encuentren ubicadas en zonas con alta presión de precios cuando sus características tipológicas y urbanísticas sean coincidentes con los programas funcionales de vivienda pública o protegida.
- Armonizar el ITP en toda España.
- Ofrecer aval público para la garantía de cobro del alquiler a los propietarios que alquilen por una renta mensual inferior al precio establecido en el índice de precios de alquiler.
- Bonificación del IBI de aquellas viviendas alquiladas por una renta mensual inferior al 90% del precio establecido en el índice de precios de alquiler.
- Multiplicar por cuatro el IBI para las viviendas ubicadas en municipios con precios tensionados por la demanda que no tengan uso como vivienda habitual.
- Revisar la tributación de los ingresos procedentes del alquiler para asegurar que la tributación se produzca en el país donde se encuentra el bien.
- Una ley de vivienda pública sin enfrentar el desbarajuste competencial autonómico puede quedarse en papel mojado: necesitamos un Estado social de carácter unitario para impedir que las vías de escape cantonalistas y confederales sirvan para diluir cualquier política pública. La descentralización competitiva, demostrado está, es una vía para la dejación de funciones del Estado social y el desguace de servicios públicos esenciales.
En consecuencia, será absolutamente necesario huir de lugares comunes trazados con brocha gorda y tener la suficiente personalidad para escapar de los cantos de sirena desregulacionistas y liberalizadores, y también de la propaganda electoral del populismo: son dos dinámicas complementarias que se retroalimentan; mientras se “toma el cielo por asalto” en campaña electoral, la inversión pública es deficitaria a lo largo de toda la legislatura. El Jacobino, desde coordenadas socialistas y centralistas, aboga por poner de nuevo y frente a la oleada que persigue su demonización la dignidad de lo público. Simplemente se trata de garantizar derechos fundamentales.
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Primero, comento que soy arquitecto, especializado en valoración inmobiliaria. Por eso de hacer ver que sé un poco del tema.
Segundo, lo de la reserva de suelo para inmuebles de precio limitado, es un error urbanístico de bulto. (Consecuencia de no entender los mecanismos de crecimiento y ordenación de una ciudad. Por favor, tirad de nosotros, los técnicos, antes de hacer planteamientos a lo loco. A vuestra disposición estoy). Lo que se genera de este modo es una segregación económica poblacional, siendo que dichas ventas, o alquileres, serán relegadas a la periferia de las ciudades. De modo que no incidirán en los precios o alquileres de otras zonas. Lo que se genera son ghetos, y se traslada a la población más desfavorecida económicamente la obligación de recorrer mayores distancias, al tiempo que se dispara el coste público de dichas viviendas, que tendrán que contar con infraestructuras y dotaciones sanitarias, educativas, asistenciales, administrativas, deportivas, culturales, etc. No se pueden construir barrios a lo loco sin dotarlos.
La competencia de determinar si es procedente crear suelo nuevo es municipal. Para eso se hacen Planes de Ordenación Municipal, que es donde se estudia cómo y si demanda crecer un territorio. No es el Estado central el que tiene que decidir por tanto al respecto, sino cada municipalidad, en función de las necesidades locales. La intervención que en unos lugares es acertada puede no serlo en otros. Y viceversa.
Por otra parte, una cosa es el mercado de venta y otra el de alquiler. Siendo que puede haber demanda de una cosa pero no de la otra.
La construcción de nuevas promociones de vivienda «barata» clasificando suelo nuevo implica subvencionar a promotores privados para que estén interesados en construir. Es decir, regalar dinero a los de siempre, para que estén dispuestos a construir vivienda barata.
Las ciudades deben crecer hacia dentro, habilitando Inmuebles abandonados o fomentando (en casos obligando) que saquen al mercado inmuebles que no aparecen en el mismo. Porque estos ya disponen de estructura física, de infraestructura y servicios, de dotaciones, no hay que urbanizar o construirlas de nuevo. Repartiendo dentro del tejido urbano existente esas viviendas condicionadas, ya sea en venta o alquiler, de modo que la población con menos recursos se integre y no se le aleje gentrificando la vida de los centros urbanos. El valor del suelo no condicionará así dichas viviendas, que conformarían una bolsa de inmuebles regulados y abstraídos del mercado.
A mayores, los períodos de condicionamiento deberían ser lo más extensos posibles, o ser permanentes. El esfuerzo económico en este sentido de los años 80,90 se ha perdido, porque hoy todo inmueble con 30 años de antigüedad está libre ya de toda protección.
Hay que entender que construir a cascoporro, lo que introduce en el mercado, son inmuebles de alto valor (porque son nuevos!!) y que tendrán altos alquileres, y no sólo no bajará los precios y alquileres sino que incluso los subirá, que es lo que ocurrió durante la burbuja.
Los inmuebles, por lo general, NO SE PUEDEN SUBDIVIDIR, siendo que ello requeriría la duplicación de las instalaciones, e incumplimientos de habitabilidad, con los trastornos que ello supone para unas viviendas que se pensaron y cuyos abastecimientos e instalaciones se diseñaron situaron y calcularon para la configuración que tienen.
Lo del aval público de alquileres se hace ya en Cataluña, si no me equivoco.
El IBI debería bonificarse además en función de la eficiencia energética y la accesibilidad de los inmuebles.
Y finalmente, añadir que la herramienta clave para la intervención por parte del Estado es el Catastro. Herramienta estatal que utilizan los distintos territorios y que sería el perfecto caballo de Troya para influir sin invadir competencias. Pero funciona como el culo. O directamente está obsoleto. Imprescindible reglamentar el mismo de nuevo y renovarlo y dotarlo de recursos.
No dudo que seas especialista, pero creo que ni siquiera has leído bien la propuesta. En ningún momento se propone «reserva de suelo para inmuebles de precio limitado» sino «reserva de suelo para alquiler asequible». No hay mayor error de bulto que leer mal.
El resto, lo mismo. Yo no veo que se proponga en ningún momento ni construir a cascoporro, ni construir masivamente vivienda barata, ni nada de lo que mencionas, sino que se disponga de un parque público suficiente de vivienda en alquiler.
Bueno, sin más comentarios
Ojo: cuando hablamos de derechos fundamentales, estamos hablando de derechos constitucionales, invocables directamente.
Si bien estoy razonablemente de acuerdo con lo expuesto, eso no va a darle un piso al 100% de los españoles. Y la constitución no debe incluir derechos que no puedan luego garantizarse al 100%.
Bastante desanimo tenemos ya, siendo «solo» un principio rector.